Mustafa Vatrenjak, dipl.el.ing.
1. Uvodna razmatranja
Vezano za poslovne objekte ili pojedinačne dućane izgrađene u osmanlijskom vremenu, potrebno je uočiti da su pored imovine kojom je tada u potpunosti gospodario vakuf postojali i specifični ugovorni odnosi između vakufa i zakupaca koji su davali posebna prava zakupcima. Ovakvi zakupni odnosi zavedeni su tek u prvoj polovini jedanaestog stoljeća po Hidžri,odnosno početkom XVII stoljeća po sunčevom kalendaru. U to doba su se desili veliki požari u tri predgrađa Istanbula, a takođe i u drugim velikim varošima Rumelije i Anadolije.
Što se Bosanskog ejaleta tiče ovakva prekretnica je nastala još 1697. godine upadom Eugena Savojskog u Sarajevo kada je ,do tada već potpuno urbanizirani grad, temeljito spaljen, a neki objekti i djelimično srušeni. Zbog opisanih novonastalih okolnosti svi vakufi koji nisu imali drugih prihoda ili su im dominantni prihodi bili od izdavanja poslovnih objekata, ostali su bez sredstava za izdržavanje vakufnamama propisanih hajrata. Ovakvi vakufi više nisu imali dostatnih finansijskih sredstava da obnove porušene i spaljene vakufske nekretnine koje su do tada ostvarivale prihode. Zbog ovoga se, na osnovu šerijatskog stava da u izvjesnim opravdanim okolnostima „nužda čini dozvoljenim i ono što je zabranjeno“, tada odobravaju dva nova načina zakupa pod danas nepoznatim i po značenju kod nas za mnoge nerazumljivim nazivima: idžaretejn i mukata zakupi. Ove dvije vrste zakupa su se među sobom bitno razlikovale i radi pravilnog zauzimanja stava po pitanju denacionalizacije ovakve vakufske imovine,potrebno ih je pojasniti i uporediti.
2. Karakteristike idžaretejn i mukata zakupa
Nastankom gore opisanih okolnosti pojedinci su počeli nuditi vakufu dvostruku zakupninu, jednu koju će unaprijed dati i koja će biti u tolikom iznosu da se njome može izgorjeli ili porušeni objekat popraviti, i drugu, manju zakupninu ,koju će da plaćaju koncem svake godine da bi mutevelija od prikupljenih sredstava mogao održavati uvakufljene ustanove i obavljati obaveze prema vakufnami.
Takođe su u to vrijeme,a sve zbog nedostatka vakufskih investicionih sredstava ,izdavani i prazni vakufski placevi na kojima su tada pojedinci gradili svoje objekte. U dokumentima GH vakufa se pominje da je mutevelija ovoga vakufa, Osman-aga (mutevelija u periodu 1709.-1723. godine) izadavao imovinu na gore opisani način. On je 1709. godine za izgradnju ustupio pod mukata zakup zemljište GH vakufa Salih-agi Ćurčiću pred kadijom Ahmed Lagiri ef. Sarajlijom da bi sa dobivenim novcem popravio Gazi Husrev-begovu banju, bezistan i hani atik (Tašli han). Punih 15 godina bio je mutevelija i sve vrijeme je na ovaj način popravljao objekte koji su nastradali 1697. godine. Posljednji put se spominje da je 7 aprila 1723. godine u idžaretejn zakup dao jedan prostor u Tašli hanu.
2.1 Idžaretejn zakup
Vakuf je, dakle, izgorjele ili oštećene objekte, u nedostatku vakufskih obrtnih sredstava, bio prisiljen da izdaje pod idžaretejn zakup. Ovaj arapski izraz, kada se i gramatički analizira, znači da se moraju platiti dva zakupa za jedan objekat. U ovakvom zakupnom odnosu vakuf unaprijed uzima jednu veliku zakupninu pod imenom idžarei muedžella koja se plaća samo jednom i koja je najmanje tolikog iznosa da je dovoljna za obnovu stradalog objekta, a druga manja zakupnina se plaća jednom godišnje.
Ugovor o zakupu na umanjenu kiriju se obnavlja svake godine, a vakuf ga nema pravo raskinuti sve dok familja zakupca ispunjava ugovorne obaveze. Vakuf ostaje vlasnik kompletne imovine, kako zemljišta tako i obnovljenog objekta, a na ovaj način vakuf je i investitor obnove. Familija zakupca zbog plaćanja muedžele, avansa na kiriju u svoti koja je dovoljna da se obnovi objekat, dobiva pravo nasljeđivanja zakupnog odnosa sve dok ispunjava ugovorene obaveze. Druga, umanjena kirija se redovno mora plaćati svake godine na osnovu stava da se naplaćivanjem godišnje, makar i manje zakupnine postiže:
– priznanje da je objekat vakufsko dobro i da tokom vremena ne može da dođe do tužbe od strane zakupca prema vakufu (zbog uplaćenog velikog novčanog iznosa za idžarei muedželu), a sa namjerom da mu se prizna vlasništvo nad objektom;
– kada se jednom godišnje plaća zakupnina onda se smatra, obzirom da se između mutevelije i zakupca obnavlja ugovor svake godine, da se tom prilikom po potrebi može ugovor o zakupu i usklađivati sa aktuelnim propisima za vakufsku imovinu.
Iz ovoga što je navedeno možemo zaključiti da je kod idžaretejn zakupnog odnosa vakuf vlasnik kompletne imovine, a pravo uživanja te imovine pripada zakupcu sve dok je živ. Kada zakupac umre pravo uživanja nasljeđuju njegova muška i ženska djeca na jednake dijelove.
Uživaoci idžaretejn zakupa mogu svoje pravo uživanja prodavati i poklanjati, ali u kompletu. Ukoliko žele da zakup, odnosno objekat između sebe dijele, tada moraju da dobiju pristanak mutevelije koji mora da ocijeni da li je to u interesu vakufa. Ukoliko prvobitni nosilac ugovora nije imao potomstva, a pod uslovom da prilikom sklapanja idžaretejn ugovora nije drugačije napisano, onda se izgrađena imovina vraća na uživanje vakufu.
Istorijat ovakve kategorije zakupa je pokazao negativne finasijske efekte za vakuf u slučajevima trajnog korišćenja objekta od strane iste familije. Naime,kod savremenog načina poslovanja sa nekretninama bez obzira na visinu ulaganja ovakav ugovor bi se ograničio na odgovarajući vremenski period (prema potrebi i na 10-20 godina) u kome bi se otplatio avans na kiriju, a zatim bi se, nakon isteka ugovorenog vremena zakupa, novim ugovorom o zakupu prešlo na komercijalni iznos kirije.
Kod idžaretejn zakupa vremensko ograničenje na umanjenu kiriju ne postoji. Jedino ukoliko od strane zakupca dođe do neispunjavanja redovnih ugovorenih obaveza (plaćanja manje godišnje zakupnine), ugovor o idžaretejn zakupu se ne obnavlja i vakuf raspolaže imovinom bez ograničenja.
2.2 Mukata zakup
Mukata zakup je potpuno različit od idžaretejn zakupa. Kod mukata zakupa vakuf je, u nedostatku sredstava za investicije prilikom izgradnje novih objekata, svoje prazne milaćeve (zemljišne parcele) davao pod mukata zakup drugim licima da oni na njima sagrade svoje vlastite objekte. Ukoliko se radilo o obradivom zemljištu vakufi su sklapali mukata ugovore da zakupci na njima zasade svoje vinograde ili voćnjake što nije bio slučaj kod Gazi Husrev-begovog vakufa.
Kod ovakvog zakupa, zakupac je, obično jednom godišnje, plaćao ugovorenu zakupninu samo za zemljište, a postajao je vlasnik objekta koga je izgradio svojim sredstvima i koga je nasljeđivala njegova familija kao svoju vlastitu imovinu. Kod GH vakufa, mukata zakupi su se odnosili isključivo na neizgrađeno građevinsko zemljište koje je danas u strogom centru čaršije.
Ukoliko vremenom nestane izgrađenog objekta, a familija zakupca nastavi da plaća zakupninu za zemljište, tada vakuf nema pravo da otkaže ugovor o mukata zakupu. Ukoliko familija zakupca prestane da plaća zakupninu za zemljište, tada se ugovoreni odnos raskida i vakuf raspolaže svojim zemljištem bez ikakvih ograničenja.
Kada nosilac mukata zakupa umre nasljeđuju ga samo njegova sopstvena djeca – muška i ženska jednako. Drugi nasljednici u rodbini su isključeni ukoliko je vakufski plac bio uvakufljen po šerijatu, dakle, ako je prilikom vakufljenja bio mulk (vlasništvo) vakifa, a što je slučaj za svu imovinu GH vakufa.
Ukoliko plac izdat u mukatu vodi porijeklo od državne zemlje (erazi mirije) tada izgrađene objekte nasljeđuju nasljednici vlasnika objekta prema šerijatskim propisima o nasljeđivanju državne zemlje.
Iz gore navedenih pojašnjenja jasno je da su ove dvije vrste zakupa potpuno različite. Najbolji primjer razlike između idžaretejn i mukata zakupa je presuda Šerijatskog suda iz 1737. godine koja se navodi i u Spomenici Gazi Husrev-begove četiristogodišnjice, gdje između ostalog stoji zapisano:
“Sva sila gradilišta data su ovog vremena pod mukatu i idžaretejn zakup, što svjedoče razne isprave iz onih godina. I bez privole mutevelijine gradili su trgovci dućane na vakufskom zemljištu. Tako su trgovci u Kujundžiluku bez privole mutevelijine podigli dućane i tužili muteveliju Mehmed-efendiju kadiji 1737. godine.
Tužbom su tražili da im kadija, uz obavezu da će plaćati mukatu za zemljište, prizna pravo vlasništva na te dućane. Sud je odbio ovu tužbu sa motivacijom, da za te dućane po vakfiji i hatihumajunu i valijinoj bujruldiji vrijedi odnos idžaretejn-ugovora te da mogu samo direktnom linijom prelaziti na djecu.”
U ovom slučaju su dućani prije požara već bili izgrađeni, pa su samoinicijativni investitori sudskom presudom dobili pravo idžaretejn ugovora, odnosno pravo nasljednog zakupa, a odbijen im je zahtjev da postanu vlanici objekata koje su obnovili/izgradili i da plaćaju mukatu za zemljište.
3. Analiza imovine sa idžaretejn i mukata zakupom
3.1 Tašli-han
Gore opisani primjeri idžaretejn zakupa su bili česti kod razaranja velikih poslovnih objekata (hanovi,karavan saraji, bezistani) zbog potrebe za velikim investiranjem sredstava u njihovu obnovu. Kod GH vakufa postoji i slučaj gdje je u požarima i naknadnim društvenim previranjima došlo do potpunog nestanka kompletnog objekta koji je ranije već bio obnavljan na ovaj način, a to je Tašli han, nekada najveći karavan saraj u ovim krajevima izgrađen još za života Gazi Husrev-bega, 1540 godine.
Do pomenute devastacije objekta je došlo tako što je nakon posljednjeg požara u Tašli hanu iz 1879. godine (desio se početkom austrougarske vojne uprave godinu dana nakon okupacije) uslijedilo i kontinuirano rušenje kamenih zidova objekta. Tada se otpočinje i sa izgradnjom Hotel Evrope koja je svečano otvorena tri godine kasnije, 1882. godine. Danas možemo zaključiti da je istočni dio austrougarske Hotel Evrope izgrađen na zemljištu koje je obuhvatalo zapadni zid Tašli hana zajedno sa pripadajućim magazama. Na ovaj način je već tada definitivno narušen integritet Tašli hana i otvoren put njegovoj daljnjoj devastaciji. Zidovi sa ulaznom kapijom prema sadašnjoj ulici Zelenih Beretki srušeni su do 1912. godine, a danas su jedini preostali zidovi oni koji se naslanjaju na GH bezistan. Površina placa na kojoj je izgrađen dio Hotel Evrope je 300m2. U odnosu na ukupnu površinu tlocrta kompletnog Tašli hana od 1259 m2 , tada je dakle izgrađeno cca 24% ove površine.
Prema dokumentima nakon formiranja gruntovnice 1886. godine može se ustanoviti da je vlasnik hotela, gosp. Gligorije Jevtanović otkupljivao katastarske čestice Tašli hana od njihovih ranijih idžaretejn zakupaca: sarajevskih jevreja, Moše Danona i Danijela Isaka 1890. godine, a zatim i ostatak placa od Ismet-age Merhemića i drugih sve do 1912. godine. Na ovaj način je prema tadašnjim dokumentima kompletirao vlasništvo na površini koja je izgrađena jer su idžaretejn zakupi zbog nerazumijevanja ovoga zakupnog odnosa upisivani u gruntovnici u B listu kao vlasništvo zakupca sa obavezom plaćanja godišnje muedžele prema GH vakufu.
Međutim, kod razmatranja prava na denacionalizaciju zemljišta, a povodom posljednje restauracije i privatizacije Hotela Evrope, potraživanje Gazi Husrev-begovog vakufa u odnosu na raniji plac Tašli hana prema dokumentaciji Općine Stari Grad iznosilo je ukupnih 1259 m2. Ovo je ujedno i pokazatelj da je idžaretejn zakup bio samo pravo nasljednog uživanja izgrađenih objekata i da se nije moglo otkupiti vlasništvo zemljišta od idžaretejn zakupaca. Dakle, kada je vremenom sve bilo porušeno što je bilo u sastavu Tašli hana i bez obzira što je na 300m2 i dalje postojao dio hotela iz austrougarskog perioda, a na drugom dijelu placa čak i dio dograđen za vrijeme socijalizma, GH vakuf je u dokumentaciji kao pravo na denacionalizaciju i dalje potraživao kompletan plac Tašli hana kao svoj neotuđivi zemljišni mulk.
Opisanim rušenjem Tašli hana zajedno sa objektom potpuno je nestalo svih idžaretejn zakupa koji su se uspostavili još nakon požara iz 1832. godine kada je požar oštetio i Tašli han i susjedni bezistan. Tada su se na ovim objektima po prvi put istopili originalno postavljeni olovni krovovi. Tom prilikom je GH vakuf sredstva za obnovu (rukovodeći se ranije pomenutim šerijatskim stavom dozvoljenim za slučaj nužde) prikupljao i od veletrgovaca i čak od veleposjednika što vakufnamom nije bilo preporučeno. U ovim investicijama su učestvovali kako muslimani tako i hrišćani i jevreji. Ovo nam najbolje ilustruju zemljišno knjižnji izvadci sastavljeni nakon dolaska Austrougarske monarhije, 1886. godine prilikom pravljenja gruntovnih knjiga.
Kao što je pomenuto, a zbog nerazumijevanja gore objašnjenih zakupnih odnosa od strane austrougarske uprave, tom prilikom su svi idžaretejn zakupi izjednačeni sa mukata zakupima i nasljednici idžaretejn zakupa upisani su u B listu, “Vlastovnici“ isto kao i kod mukate, dakle upisani su kao vlasnici objekta sa obavezom plaćanja godišnje muedželle GH vakufu bez obzira što su ti dućani obnavljani u već postojećim objektima.
Na ovaj način su svi idžaretejn zakupni odnosi uspostavljeni nakon požara iz 1832. godine, formiranjem gruntovnice 1886. godine prevedeni u vlasničke odnose nad dućanima upisanim na pojedinim zemljišnim parcelama. Sa ovakvom praksom se je nastavilo sve do odlaska austrougarskog zakonodavstva 1918 godine.
Zbog gore opisanih požara i devastacija Uprava GH vakufa je u godinama prije Drugog svjetskog rata došla u situaciju da je raspolagala praznim građevinskim placem Tašli hana izuzimajući prostor zapadnog zida koji je integrisan izgradnjom Hotel Europe. Uprava GH vakufa je tada planirala da svojim sredstvima obnovi Tašli han na tada raspoloživom građevinskom placu (cca 956 m2 ) koji je na opisani način bio oslobođen ranijih idžaretejn zakupa. U ovu svrhu je napravljen i projekat obnove, a sredstva su bila sakupljena od nenaplaćenih beglučkih obligacija u iznosu od tadašnjih 13,895.500 milijona dinara. Ove obligacije su GH vakufu isplaćene za šumsko-zemljišne posjede oduzete agrarnom reformom Kraljevine Jugoslavije. Nažalost, zbog početka II svjetskog rata ovaj projekat se ne realizuje, a obligacije se nakon rata pohranjuju kod DRŽAVNE INVESTICIONE BANKE FNRJ, Direkcije za dugove, kao neizmirena potraživanja GH vakufa prema FNRJ kao pravnom sljedniku predratne Kraljevine YU. Na ovaj način je sticajem historijskih okolnosi, GH vakuf bio spriječen da na svome, tada neizgrađenom građevinskom zemljištu, rekonstruiše Tašli han i ponovo postane 100% vlasnik objekta.
Građevinski plac nekadašnjeg Tašli hana 2008. godine postaje predmet sporazuma i ugovora između IZ u BiH GH vakufa i novog vlasnika, sada Hotel Europe, ASTAREA doo. Prema potpisanom ugovoru GH vakuf će, na osnovu toga što je ustupio svoje pravo na građevinsko zemljište, postati vlasnik 50 % dijela novoizgrađenog „Tašlihana“ (drveno stakleni objekat, veličine prizemlje i sprat, prislonjen uz ostatke zidova). Vakufski dio će zakupiti investitor radova, ASTAREA d.o.o., plaćati vakufu kiriju i održavati kompletan objekat.
Iz izloženog primjera se vidi kako GH vakuf ni u današnjim društveno političkim uslovima nije mogao da afirmiše svoje puno vlasništvo ni nad neizgrađenim dijelom građevinskog placa jer je još uvijek nacionalizovan i kako je u takvim uslovima, praktično na osnovu svojih prava na povrat, a ne vlasništva, prihvatio da bude 50% vlasnik objekta koji treba da se izgradi i koji po urbanističkom planu, zbog odobrenog proširenja Hotela Europe i izgradnje podzemne garaže ispod gotovo cijelog placa ranijeg Tašli hana, može da bude ukupne površine prizemlja i sprata svega 800m2 .
3.2. GH bezistan
Mogobrojni idžaretejn zakupi u i oko Gazi Husrev-begovog bezistana su takođe prekinuti uoči i u toku Drugog svjetskog rata. Nakon toga se sa istim zakupcima nikada nisu uspostavili tako da je od strane starih zakupaca odavno prestao da postoji kontinuitet korištenja prostora, a time i plaćanja propisanih zakupnina na osnovu čega se je prekinuo ovaj zakupni odnos.
Poslije Drugog svjetskog rata socijalistička vlast je renovirala Gazi Husrev-begov bezistan i predala ga na korištenje društvenom preduzeću “BOSNA FOLKLOR“. Nakon 1998. godine Gazi Husrev-begov vakuf je kao izvorni vlasnik objekta renovirao unutrašnjost i napravio nove poslovne prostore, a Općina Stari Grad, koja je učestvovala u investiciji, prema ugovoru sa GH vakufom o zajedničkom investiranju koristi jednu stranu bezistana u vremenu dok ne otplati ulaganja.
U ovom slučaju je praktično sam vakuf bio investitor nove izgradnje tako da izvorni vlasnik, GH vakuf postaje i novi vlasnik novoizgrađenih poslovnih prostora u unutrašnjosti bezistana, a u objektu koji je kao cjelina predmet denacionalizacije u korist ovoga vakufa.
Kada se analiziraju podaci o zakupcima u Tašli hanu i unutrašnjosti bezistana iz zemljišno knjižnih izvadaka koji pokrivaju period od formiranja gruntovnice 1886. godine do iza I svjetskog rata, dolazi se do podatka da su od ukupne površine unutrašnjosti bezistana od 762 m2 koja se je tada izdavala kao poslovni prostor (jedan dio unutrašnjosti bezistana su bile magaze koje su se koristile kao ostave), 225m2koristile sarajevske jevrejske familije, odnosno cca 30%. Takođe se u Tašli hanu mogu registrovati zakupci (hrišćani) od kojih su neki živjeli u Trstu i jedan Jevrej koji je živio u Jerusalimu. Sve ovo potvrđuje tadašnji veliki poslovni značaj Tašli hana i bezistana kao i općedruštvenu korist vakufske imovine.
Što se tiče poslovnih prostora u Gazi Husrevbegovoj ulici, koji se nalaze u jednoj cjelini sa objektom bezistan, danas već možemo registrovati pojedinačne slučajeve privatnog vlasništva nad ovim prostorima. Analizom dokumentacije za ove prostore može se konstatovati da su to sve raniji idžaretejn zakupi koji su imali kontinuitet nasljedstva u okviru nekih familija ili koji su stečeni na osnovu kupoprodajnih ugovora od ranijih idžaretejn zakupaca, obzirom da se je pravo na ovakav zakup moglo prodavati.
Poređenjem aktuelne situacije sa dokumentacijom nastalom nakon formiranja gruntovnice može se uočiti da su u privatnom vlasništvu danas katastarske čestice: 85,89,96,102 u ukupnoj površini od 68m2, a koje su sve kao nekadašnjem idžaretejn zakupcu pripadale Avramu Salomu. Idžaretejn je kod svih ovih čestica upisivan kao vlasništvo zakupca, a na nekim česticama postoje i odluke Katastarskog suda (austrougarski period) da su vlasništvo Avrama Saloma. Ovdje je potrebno uočiti da bez obzira da li postoji odluka Katastarskog suda o vlasništvu ili ne postoji, idžaretejn se je u „Vlastovnici“ upisivao kao vlasništvo, ali sa obavezom plaćanja godišnje muedželle GH vakufu. Tako je u slučaju Avrama Saloma navedeno da za svaki objekat mora plaćati GH vakufu muedžellu od 30 groša godišnje. Avram Salom je takođe bio idžaretejn zakupac i kod kč 83 i 90 koje su u istoj ulici u sastavu bezistana, ukupne površine 35m2. Ove čestice nisu privatizirane i nacionalizovane su GH vakufu.
Privatiziranje imovine je sprovedeno i kod kč: 80,82,87,88,95,97,100,103 (ukupna površina 130 m2) koje su na isti način ili nasljedstvom ili prodajom postale privatne, a u vrijeme formiranja gruntovnice pripadale su zakupcima idžaretejna iz sarajevskih familija: Nanić, Džino, Kabodaja, Zildžić, Abadžić, Karavdić, Danon i Havija.
3.3 Ostali objekti u čaršiji
Ako analiziramo dokumentaciju dućana u čaršiji (sa izuzećem velikih objekata: Morića han, Hotel Gazi, han u ulici Telali, Aeroplan i td.) može se konstatovati da je GH vakufu u ulicama oko Begove džamije i centralnog dijela čaršije nacionalizovano dućana u ukupnoj površini od cca 2088m2. Kako je ranije objašnjeno razni neizgrađeni vakufski placevi su počev od XVII stoljeća pa sve do odlaska Austro-ugarske monarhije izdavani pod mukatu. Zbog toga danas imamo ukupno cca 1609m2 dućana koji su nekada bili mukata zakupci vakufskih placeva, a na kojima su dućani za vrijeme socijalizma 1957. godine nacionalizovani pojedinim familijama kao vlasnicima ovih dućana. Prilikom izdavanja rješenja o nacionalizaciji dućana nije registrovano da plac ispod dućana pripada GH vakufu. Ovo znači da je praktično 43% vakufskih placeva u samom centru čaršije koji su ranije bili mukata zakup GH vakufa, danas pravno nedefinisano.
U Rješenju o nacionalizaciji kod GH vakufa ovi građevinski placevi nisu navedeni jer su bili izgrađeni, a dućani napravljeni na ovim placevima nacionalizovani su drugim licima (trgovci i druge neproizvodne djelatnosti). Obzirom da je tada nacionalizovano i kompletno građevinsko zemljište na području grada to su nakon nacionalizacije korisnici mukata zakupa dobili rješenja o nacionalizaciji objekata kojima su bili vlasnici sa naznačenom katastarskom česticom na kojoj se dućan nalazi. U slučajevima gdje dućani nisu bili nacionalizovani (zanatlije sa dućanima manjim od 60m2) vlasnici su ostali u svojim dućanima i nastavili djelatnost, ali sada na zemljištu koje je nacionalizacijom postalo državno.
U gruntovnim dokumentima mnoge od ovih mukata su prilikom nasljeđivanja ili kupovine dućana brisane,ali kada se danas izvadi zk izvadak sa istorijatom do 1957. godine tada se na ovom dokumentu može ustanoviti obaveza godišnjeg plaćanja mukate prema GH vakufu. Obzirom da u Rješenju o nacionalizaciji GH vakuf nema registrovane ovakve placeve da bi kod denacionalizacije mogao da traži uknjižbu placeva na GH vakuf, postoji realna opasnost da se napravi nova greška i da se ovi placevi uknjiže na vlasnike dućana.
Mišljenja sam da se ovome problemu treba pristupiti tako što će, za pojedine karakteristične slučajeve koji bi se mogli uzeti kao pravilo, da pronađu izvorni dokumenti o mukata zakupima u sidžilima sarajevskih kadija (recimo kao što upućuje primjer na početku ovoga teksta: On je 1709. godine za izgradnju ustupio pod mukata zakup zemljište GH vakufa Salih-agi Ćurčiću pred kadijom Ahmed Lagiri ef. Sarajlijom…), a kako bi se jasno pokazalo da se radi o mulkovnom vlasništvu nad zemljom koje je po vakufnami neotuđivo. Na taj način bi se mogao da dokaže i oživi pravni status mukate, a nakon toga bi sprovođenjem denacionalizacije građevinskog zemljišta praktično sve registrovane mukate kao zemljišni placevi trebalo da ponovo pređu u vlasništvo vakufa.
Tako bi se nakon denacionalizacije moglo da pristupi sklapanju novih ugovora o iznajmljivanju zemljišta ili uspostavljanju suvlasničkih odnosa čime bi vlasništvo nad zemljištem, kako Gazi Husrev-begovog tako i drugih vakufa, bilo sačuvano od otuđivanja.
3.4 Vakufi na GH vakufu
Rješavanje statusa mukata zakupa moglo bi se prvenstveno pokrenuti na slučajevima gdje je GH vakuf izdao svoje zemljište drugim vakufima ili zakladama da na njemu izgrade svoje objekte.
Ovakvi slučajevi kod GH vakufa su:
vakuf Mehmeda Garibije, džamije Ferhat-bega, Subaši zade h. Mehmeda, Džemila han. Madžarević, džamije h. Ćemaludina, Tabak h. Hasana, evladijet vakuf Mehmeda Kabudaje dva puta, vakuf h. Ibrahim-age Čomare, zaklada Moše Danijela tri puta, Vakuf Ašida–han. Izmirlić, džamije Nalčadži h. Osmana, evladijet vakuf Hasnije Mašić, Srpska pravoslavna crkva svetog Arhanđela dva puta, džamije Bakar Baba, vakuf Minet zade Mehmed–bega, vakuf h. Mustafa-bega Dženetića.
Ukupna površina zemljišta koje zauzimaju ovi dućani je 439 m2. Obzirom da se radi o vakufima za koje će nakon denacionalizacije kirije od dućana da ubire Medžlis IZ Sarajevo, jednostavan primjer revitalizacije mukata zakupa bio bi, da se nakon denacionalizacije, napravi sporazum o polovljenju prihoda od zakupaizmeđu Medžlisa IZ Sarajevo i GH vakufa obzirom da se svi pobrojani dućani nalaze na zemlji GH vakufa koja je u strogom centru čaršije.
3.5 Drugi slučajevi ranijih mukata zakupa
Ovdje je potrebno uočiti da postoje i ranije mukate kod kojih su objekti već odavno srušeni i da nakon toga više nikada nisu izgrađeni. Ovo su bili najčešće slučajevi proširivanja pojedinih ulica ili rušenja kompletnih poslovnih cjelina u čaršiji kao što su Trgovke (srušen 1947. godine) i nekadašnja Sagrdžijska čaršija, danas taksi i autobusko stajalište na Baščaršiji zajedno sa tramvajskom stanicom. U ovakvim slučajevima prilikom nacionalizacije 1957. godine dućani nisu postojali jer su oduzeti i porušeni ranijim eksproprijacijama. U dokumentaciji o proglašenju GH vakufa nacionalnim spomenikom za Sagrdžijsku čaršiju je napisano:
Nekadašnja Sagrdžijska čaršija obuhvata prostor sjeverno od Sebilja i ulice M. M. Bašeskije duž ulica Sagrdžije i Safet-bega Bašagića, zaključno sa prostorom gdje se nalazi pokopno društvo „Bakije“ na sjeveru. Na ovom prostoru su se do sredine XX vijeka nalazile trgovke, zanatske radnje i stambeni prostori. Najviša spratnost objekata je bila P+1. Tlocrtna osnova ove cjeline je nepravilnog pravougaonog oblika dimenzija 78,00m x 13,00m.
Ova čaršija je definitivno srušena polovinom XX vijeka i danas ove parcele predstavljaju pločnik ili saobraćajnice. Sačuvani su dokumentacija i fotografije sjeverne strane ove čaršije, gdje se do polovine XX vijeka nalazila stambeno-poslovna građevina spratnosti P+1, nepravilne pravougaone osnove dimenzija 15,00m x 9,00m. Objekat je bio pokriven četverovodnim krovom i ćeremidom. Konstrukcija prizemlja je bila kamena, a sprat sa doksatima izveden u bondruku. U prizemlju se nalazio poslovni prostor – pekara, a sprat je imao isključivo stambenu funkciju.
Kompletan opisani plac je mulkovno vlasništvo GH vakufa, a stambeno- poslovna zgrada dimenzija 15m x 9m pretpostavlja se da je još iz Gazi Husrevbegovog vremena. Pored ove zgrade postojao je most preko sadašnje ulice Safet–bega Bašagića koji je od početka XVI do početka XX stoljeća povezivao dvije obale jednog kraka Moščanice svedenog preko sjeveroistočnog dijela Sarajeva do današnje ulice Mlini. Niže ovoga mosta GH vakuf je posjedovao i jedan mlin, a na drugoj strani vode bio je veliki plac koji je takođe izdat pod mukatu za izgradnju privatnih stambeno-poslovnih objekata.
Dakle, na ovom velikom placu koji je mulkovno zemljište GH vakufa izgrađena je zgrada na sprat vlastitim sredstvima ovoga vakufa u površini od 135 m2, a preostali dio placa i na desnoj i na lijevoj obali ovoga vodotoka izdat je pod različite mukata zakupe.
Na površini placa Sagržijske čaršije (1014m2) izgrađeni su dućani u vlasništvu pojedinih familija, kako muslimanskih tako i hrišćanskih, koji su se u toku vremena uglavnom nasljeđivali, ali i preprodavali.
Prilikom sastavljanja gruntovnice 1886. godine GH vakuf je upisan kao vlasnik gore pomenute zgrade zajedno sa pripadajućim kućištem, a na svim ostalim česticama upisan je mukata zakup za zemljište. Na osnovu rješenja Gradske eksproprijacione komisije od 29 juna 1948. godine navedeni vakufski objekat postaje društvena svojina i predaje se na upravljanje Povjereništvu za komunalne poslove radi rušenja.
Na ostatku placa svi ranije postojeći dućani su eksproprisani do 1947. godine, a dio dućana u donjem dijelu placa, porušen je još za vrijeme Kraljevine Jugoslavije prilikom uspostavljanja tramvajske stanice i regulacije okolnih ulica. Ukupna površina dućana koji su srušeni 1947. godine je bila 373m2.Na primjeru jednog od vlasnika ovih dućana možemo analizirati pristup Eksproprijacione komisije obzirom na mukata zakupe.
Naprimjer, u rješenju Eksproprijacione komisije Atiji Svrzo se za 4,3m2 zemljišta određuje nadoknada od 860 dinara u državnim obveznicama. Ovom prilikom se u Zaključku komisije briše obaveza plaćanja mukate od 2 groša godišnje u korist GH vakufa. U dokumentima se vlasnik dućana smatra vlasnikom zemljišta bez obzira na upisanu mukatu. Dućan je očito već bio porušen jer se u određivanju kompenzacije spominje samo zemljište. Nije dato nikakvo pisano obrazloženje zbog čega se mukata briše, ali je jasno da se vlasnik ranijeg dućana smatra i vlasnikom zemljišta.
Na ovom primjeru koji je važeći i za sve druge ovakve ili slične slučajeve možemo zaključiti da je državni organ (Eksproprijaciona komisija) koji nije bio nadležan za promjenu gruntovnih knjiga dao nalog za brisanje mukate iz gruntovnih knjiga iako to može da bude samo u nadležnosti suda, kao i da za to brisanje mukate nije određena nikakva kompenzacija jer je zemljište dodijeljeno vlasniku već porušenog dućana.
Zbog ovakvih stavova je potpuno zakonski utemeljeno da se prilikom denacionalizacije zahtijeva kompenzacija mukate za slučajeve gdje su ovi placevi privedeni opštedruštvenoj namjeni, a da se mukata zakupi ponovo uspostave za slučajeve gdje izgrađeni dućani još uvijek postoje.
Na lijevoj obali pomenutog vodotoka GH vakuf je uspostavio i druge vrste mukata zakupa za izgrađene poslovno-stambene zgrade u ulicama Safet-bega Bašagića i Tahčića sokaku. Ove zgrade predstavljaju niz sastavljen od više prizemnih i jednospratnih objekata usmjerenih prema zapadu u ulicu Safet-bega Bašagića, a prema istoku u Tahčića sokaku. Ukupna dužina ovog niza, koji se nalazi preko puta nekadašnje Sagrdžijske čaršije iznosi oko 35 m, a njegova dubina iznosi 9,5 m. Gotovo kompletno područje je izdato pod mukata zakup hrišćanskim familijama koje su na spratu objekata stanovale, a u prizemlji su imali poslovne prostore i bavili se tradicionalnim zanatima .
Na primjeru ovoga velikog placa koji je u doba uvakufljenja bio mulkovno vlasništvo Vakifa, Gazi Husra-bega, samo je jedna zgrada izgrađena sredstvima vakufa, a vidimo da je svo ostalo zemljište izdato pod mukatu za izgradnju dućana i poslovno–stambenih zgrada i to tadašnjim stanovnicima Sarajeva različitih konfesionalnosti.
Ovo je najbolji primjer koliko je GH vakuf i svi drugi vakufi mukata zakupima pozitivno uticao na razvoj društvene zajednice i njenih privrednih i društvenih djelatnosti.
4.ZAKLJUČAK
Uprava Gazi Husrev-begovog vakufa je konstatovala da je kod opisanih zakupa u nekim slučajevima koji su imali kontinuitet korištenja imovine još prije Drugog svjetskog rata došlo do potpunog otuđivanja vakufskih placeva. Ovakva vakufska imovina je bila i predmet nasljeđivanja tako da je prilikom ostavinskih rasprava uvođena u gruntovne knjige kao vlastita imovina familija koje su je koristile. Ovo je još jedan praktičan primjer potvrde mišljenja mnogih šerijatskih stručnjaka da su upravo ugovori po šerijatskom principu mukate i idžaretejna u procesu korištenja ovako zakupljenih nekretnina omogučili malverzacije, a što je bio jedan od razloga da se pred kraj osmanske vladavine formira Ministarstvo vakufa da bi se mogla da kontroliše i zaštiti vakufska imovina.
Naime, tradicija zapadnog zakonodavstva je uspostavljena na principu superficies solo cedit i izražava pripadnost zgrade zemljištu, a pravo vlasnika na zemlju je neograničeno u visinu i u dubinu. Jugoslavenski akademik dr. Mehmed Begović u svojim radovima navodi da je u prošlom stoljeću, osamostaljenjem Srbije došlo do problema prevođenja gore pomenutih ugovornih odnosa na evropsko zakonodavstvo kada je prepušteno vlasnicima izgrađenih zgrada i poslovnih prostora da se dogovore sa vlasnicima zemlje (vakufima) o uspostavljanju nedjeljivosti vlasništva. Ovaj proces se je u Srbiji, vjerovatno zbog tadašnjih socio-političkih okolnosti, odigrao na štetu vakufa koji su nakon toga praktično nestali sa teritorije Srbije.
Ovdje treba imati u vidu navedeni i općeprihvaćeni moto rimskog zakonodavstva da vlasnik zemlje ima pravo da, u procesu poravnanja imovinskih odnosa sa vlasnikom izgrađenog objekta, uspostavi i vlasništvo nad objektom koji tada sa zemljom postaje jedna cjelina. Ovo napominjem zbog toga što se u predstojećem procesu restitucije/denacionalizacije veliki dio vakufske imovine nalazi u sličnoj pravnoj situaciji, ali i da postoji mogućnost za njeno definitivno otuđivanje.
Ranije uspostavljeni zakupni odnosi definisani pomenutim šerijatskim propisima nikada ne bi mogli dovesti do otuđivanja vakufske imovine da je postojao kontinuitet uspostavljenih zakupnih odnosa. Problemi nastaju kada se, zbog potresa u društvenim odnosima, ovaj kontinuitet ugovorenih obaveza prema vakufu prekine, a isti korisnici ostanu u posjedu imovine.
Prvi udar na imovinu Gazi Husrev-begovog vakufa napravljen je u periodu uoči Drugog svjetskog rata, kada je izvjestan broj zakupaca Jevreja, prije iseljenja iz zemlje, prodao pravo korištenja na zakupljenoj imovini mimo saglasnosti Vakufa koji nakon toga bez tužbe nije mogao da uspostavi isti zakupni odnos sa novim korisnikom. Tada su kupci ovakvog “stanarskog prava” u poslovnim prostorima prestali da izmiruju obaveze prema GH vakufu, a po ugledu na njih i mnogi drugi koji su ove ugovore imali u kontinuitetu. Dokaz za ovo je niz sudskih sporova koje je GH vakuf pokrenuo po ovom pitanju upravo uoči Drugog svjetskog, a one koji su završeni do početka rata riješio je u svoju korist.
Početkom Drugog svjetskog rata Jevreji, korisnici ovakvih ugovora su stradali ukoliko se ranije nisu iselili. Nakon rata, uspostavljanjem socijalističkih društvenih odnosa, zamrlo je privatno poduzetništvo. Tada su mnoge sarajevske familije koje su tradicionalno koristile ovakve vakufske prostore, silom zakona, a obzirom da je trgovina i neke druge djelatnosti u privatnom sektoru bila zabranjena, prekinule ove zakupne odnose. U ovim poslovnim prostorima je kontinuirano ostao samo izvjestan broj zanatlija koji je izmirivao obaveze prema Vakufu sve do 1958 godine. Tada je nacionalizacijom poslovno-stambenih zgrada, poslovnih prostora i građevinskog zemljišta vakufima u potpunosti oduzeta kompletna imovina.
Obzirom da je izvršena i nacionalizacija građevinskog zemljišta tada su raniji mukata zakupi za vakufsko zemljište postali slučajevi kada je raniji vakufski zakupac, a kome nije nacionalizovan dućan (nacionalizacijom dućani nisu oduzimani od zanatlija koji su imali površinu manju od 60m² kao dozvoljeni maksimum) bio u gruntovnim knjigama upisan kao vlasnik objekta na sada nacionalizovanom zemljištu. Kod nasljeđivanja ili preprodaje ovakvog objekta, nasljednici ili kupci su legalno uknjižavali vlasništvo dućana na nacionalizovanom vakufskom placu na kojem su bili registrovani kao katastarski korisnici placa i pri tome su iz gruntovnih knjiga brisane ranije uknjižbe mukata zakupa.
Dakle, sudska praksa socijalističke Jugoslavije je afirmisala inverziju iz pravila imovinskog prava i na nacionalizovanom zemljištu vlasnicima građevine dodjeljivala i zemljište, a izvorni vlasnici zemljišta (u ovom slučaju vakufi) nisu mogli da ulože žalbu jer je zemljište bilo nacionalizovano. Smatram da se u analizi mukata zakupa treba da evidentiraju i ovakvi slučajevi kod kojih su mukate brisane, a zemljište do danas već postalo privatno. Naime, vlasnici ovakvih dućana su u međuvremenu u večini slučajeva obavljali temeljite rekonstrukcije objekata i nakon toga, na osnovu aktuelnog Zakona o građevinskom zemljištu, uknjižavali i raniji vakufski plac kao svoje vlasništvo. Dakle,da bi se u procesu denacionalizacije tražila kompenzacija (ili ponovo uspostavila mukata) za otuđeno zemljište koje je na opisani način prešlo u vlasništvo onoga koji je ranije posjedovao samo objekat, potrebno je da se u procesu denacionalizacije detaljno dokumentuju i pojasne ovakvi slučajevi.
Ovdje treba da se potpuno odvoje slučajevi kada su dućani nacionalizovani ranijim zakupcima vakufskih mukata. Tada je i dućan i zemljište nacionalizovano 1958. godine, dućan zakupcu koji se je bavio u socijalizmu nedozvoljenom djelatnošću (najčešće trgovina), a plac vakufu. U procesu denacionalizacije treba da se izvrši povrat oduzete imovine tako da se izvrši restitucija ranije postojećeg stanja. U ovakvim slučajevima općinski organi nemaju pravo da dozvoljavaju privatizaciju imovine aktuelnim zakupcima, jer je imovina bila privatna i ranije je nekome nacionalizovana. Zbog ovakvih postupaka GH vakuf je pokrenuo sudske sporove da bi u procesu denacionalizacije dokazao da općinski organi nemaju pravo da prejudiciraju rješenja državnih zakona i da pri tome prodajući ovakvu imovinu negiraju imovinska prava ranijih vlanika: vakufa na zemljište i građana na povrat nacionalizovanog dućana.